MERCADO IMOBILIÁRIO | DIREITO DO CONSUMIDOR

Poucas decisões na vida de uma família carregam o peso emocional e financeiro da compra de um imóvel. É o contrato assinado com a expectativa de estabilidade, a prestação cuidadosamente encaixada no orçamento doméstico, o sonho da casa própria finalmente ganhando endereço. Mas a vida raramente respeita planejamentos. Uma demissão inesperada, uma separação, uma mudança de cidade ou uma crise econômica podem transformar rapidamente um projeto de futuro em um problema urgente.

E é nesse momento que surge a pergunta que milhares de brasileiros fazem todos os anos: como sair de um contrato imobiliário sem perder tudo que foi investido?

A resposta passa pelo chamado distrato imobiliário — nome dado ao cancelamento do contrato de compra e venda de um imóvel. E, embora muita gente descubra isso tarde demais, o distrato não é simples, nem barato. Ele envolve regras específicas, multas, prazos e cláusulas que podem representar perdas financeiras significativas para o comprador.

Segundo dados da Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC), o mercado imobiliário brasileiro movimenta mais de R$ 350 bilhões por ano. Dentro desse universo, os contratos de imóveis na planta concentram boa parte dos conflitos judiciais e extrajudiciais envolvendo consumidores e incorporadoras.

De acordo com indicadores da Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), apesar da estabilização nas desistências nos últimos anos, o volume de rescisões ainda impacta fortemente o setor — especialmente nos contratos firmados antes da conclusão das obras.

O que diz a Lei do Distrato

A principal referência jurídica para esses casos é a Lei nº 13.786/2018, conhecida como Lei do Distrato. A legislação foi criada para estabelecer parâmetros mais claros sobre as consequências financeiras da desistência do imóvel, encerrando anos de insegurança jurídica em que cada contrato praticamente estabelecia suas próprias regras.

A partir da nova legislação, passaram a existir limites objetivos para retenções de valores pelas incorporadoras. Em empreendimentos tradicionais, a empresa pode reter até 25% de todos os valores pagos pelo comprador em caso de desistência.

Na prática, o impacto pode ser brutal.

Em um imóvel de R$ 400 mil, por exemplo, um comprador que já tenha pago R$ 120 mil entre entrada e parcelas poderá perder até R$ 30 mil no momento do distrato. Para muitas famílias, esse valor representa anos de economia e sacrifício financeiro.

Quando a perda pode chegar a 50%

Existe, porém, um cenário ainda mais oneroso: os empreendimentos submetidos ao chamado patrimônio de afetação.

Nesse modelo, o terreno e os recursos da obra ficam juridicamente separados do patrimônio geral da incorporadora, funcionando como uma proteção extra para garantir a conclusão do empreendimento. Em contrapartida, a Lei do Distrato autoriza retenções ainda maiores em caso de desistência do comprador.

Nesses casos, a incorporadora pode reter até 50% dos valores pagos.

Segundo a advogada Débora Gonçalves, especialista em Direito Imobiliário e coordenadora da Comissão de Contratos Imobiliários da Associação Mineira dos Advogados do Direito Imobiliário, identificar se o contrato está vinculado ao patrimônio de afetação é um dos primeiros cuidados que o consumidor deve tomar.

“Muitas pessoas acreditam que podem recuperar integralmente os valores pagos, mas a legislação permite retenções para cobrir despesas administrativas e comerciais da incorporadora. Conhecer essas cláusulas antes da assinatura é essencial”, explica.

Cláusulas que surpreendem consumidores

Além das multas principais, existem outros descontos que frequentemente pegam compradores de surpresa.

A comissão de corretagem, por exemplo, pode ser descontada do valor devolvido, desde que haja previsão contratual expressa.

Também pode haver cobrança de taxa de fruição caso o comprador já esteja utilizando o imóvel. Na prática, funciona como uma espécie de compensação financeira pelo período de uso do bem.

Ou seja: o valor devolvido dificilmente corresponde àquilo que o consumidor imagina receber quando decide desistir do contrato.

O prazo para receber o dinheiro de volta

Outro ponto que gera frustração é o prazo de restituição dos valores pagos.

Nos empreendimentos submetidos ao patrimônio de afetação, a incorporadora possui até 30 dias após a emissão do “habite-se” para efetuar a devolução.

Isso significa que, em imóveis ainda em construção, o comprador pode esperar meses — e às vezes mais de um ano — para receber qualquer valor.

Em situações de dificuldade financeira, esse detalhe pode agravar ainda mais o problema econômico enfrentado pela família.

Quando a culpa é da construtora

Existe, no entanto, um cenário em que a lógica jurídica muda completamente em favor do consumidor.

Quando o atraso da obra ultrapassa o prazo de tolerância de 180 dias previsto em contrato, o comprador passa a ter direito à rescisão por culpa exclusiva da incorporadora.

Nessa hipótese, o consumidor pode exigir:

• devolução integral dos valores pagos;
• correção monetária;
• aplicação de multas contratuais;
• eventual indenização por prejuízos adicionais.

Segundo Débora Gonçalves, muitos consumidores deixam de reivindicar direitos importantes simplesmente por desconhecerem a legislação.

“Quando a construtora descumpre o prazo contratual, não há justificativa para retenções financeiras. O consumidor passa a ter direito à restituição integral dos valores pagos”, afirma.

A importância da negociação antes da Justiça

Especialistas em Direito Imobiliário são praticamente unânimes em um ponto: a negociação ainda é o caminho mais inteligente. Processos judiciais envolvendo distratos imobiliários costumam ser longos, caros e emocionalmente desgastantes.

Antes de assinar qualquer termo de rescisão, a recomendação é:

1. Ler integralmente o contrato;
2. Verificar cláusulas de multa e retenção;
3. Identificar se há patrimônio de afetação;
4. Confirmar possíveis atrasos da obra;
5. Buscar orientação jurídica especializada;
6. Tentar negociação extrajudicial com a incorporadora.

Em muitos casos, é possível renegociar parcelas, ajustar prazos ou encontrar soluções intermediárias que evitem perdas financeiras ainda maiores.

ENTREVISTA | Dra. Débora Gonçalves

“Muita gente assina sem pensar no que acontece se precisar desistir”

Revista Pàhnorama: Em sua experiência prática, qual é o erro mais comum que o comprador comete ao assinar um contrato de imóvel na planta?

Dra. Débora Gonçalves: O erro mais comum é assinar o contrato sem pensar na possibilidade de desistência futura. Muitas pessoas não verificam a situação da empresa, não pesquisam se existem processos, atrasos em obras anteriores ou problemas financeiros envolvendo a incorporadora. Além disso, deixam de analisar cláusulas fundamentais, como multa, regras de distrato e prazo de tolerância para entrega do imóvel. Isso faz toda a diferença quando surgem problemas.

Revista Pàhnorama: A Lei do Distrato trouxe mais equilíbrio para a relação entre consumidor e incorporadora?

Dra. Débora Gonçalves: A lei trouxe parâmetros mais claros e maior previsibilidade jurídica, mas ainda existe uma vantagem estrutural para as incorporadoras em muitos contratos. O consumidor continua sendo a parte mais vulnerável da relação.

Revista Pàhnorama: Existe margem jurídica para contestar retenções acima de 25% fora do patrimônio de afetação?

Dra. Débora Gonçalves: Sim. A jurisprudência possui diversas decisões reconhecendo a abusividade de retenções superiores a 25% quando colocam o consumidor em desvantagem excessiva. Nesses casos, é possível buscar o Poder Judiciário para revisão das cláusulas com base nos princípios da boa-fé e do equilíbrio contratual.

Revista Pàhnorama: Como identificar cláusulas abusivas antes da assinatura?

Dra. Débora Gonçalves: O consumidor deve observar com atenção cláusulas sobre multas, prazos, devolução de valores e condições de rescisão. as como esses contratos utilizam linguagem técnica e jurídica, o mais prudente é buscar a análise de um advogado especialista antes da assinatura.

Revista Pàhnorama: Em casos de dificuldade financeira, existem alternativas ao distrato?

Dra. Débora Gonçalves: Sim. Antes de romper o contrato, o comprador deve tentar negociar diretamente com a construtora. Muitas empresas aceitam renegociação de parcelas, extensão de prazo ou ajustes temporários no pagamento, o que pode evitar perdas financeiras maiores.

Revista Pàhnorama: O prazo de devolução dos valores pode ser acelerado judicialmente?

Dra. Débora Gonçalves: A própria Lei do Distrato estabelece prazos para devolução dos valores. Quando esses prazos não são cumpridos, o consumidor pode recorrer ao Judiciário para exigir o pagamento e garantir previsibilidade na restituição.

Revista Pàhnorama: Na sua avaliação, o mercado imobiliário evoluiu em transparência contratual?

Dra. Débora Gonçalves: Infelizmente, ainda existe um desequilíbrio informacional entre empresas e consumidores. Apesar de alguns avanços, muitas cláusulas continuam sendo apresentadas de maneira pouco clara, dificultando a compreensão real das obrigações assumidas pelo comprador. Por isso, informação e orientação jurídica continuam sendo fundamentais.

O sonho continua, a informação é necessidade

O mercado imobiliário brasileiro segue em expansão. Somente em 2024, mais de 400 mil unidades habitacionais foram lançadas no país, segundo a Abrainc.

São milhares de famílias assinando contratos movidas pela expectativa legítima da casa própria. Mas, no mercado imobiliário, sonho sem informação pode se transformar rapidamente em prejuízo.

E entender as regras do distrato antes de assinar qualquer contrato talvez seja o único jeito de impedir que a casa dos sonhos termine em uma disputa judicial sem fim.